Ingatlan a kezelt vagyonban – ingatlanbefektetés és kezelés bizalmi vagyonkezeléssel
A hosszú távú családi vagyontervezésben figyelembe kell vennünk a család által használt ingatlanokat is. Többen tanácsolják, hogy ingatlanokat ne tegyünk bizalmi vagyonkezelésbe. Megfelelő tervezéssel és megvalósítással viszont az ingatlanok is probléma mentesen használhatók és hasznosíthatók a kezel vagyonban.
A magyar átlagpolgár vagyonának eléggé jelentős hányadát teszi ki a család által használt vagy befektetési céllal vásárolt ingatlan. Így, ha kihagyjuk az ingatlanjainkat a vagyontervezésből, akkor az továbbra is a magánvagyonunk marad és beletartozik a hagyatékunkba is.
Mikor és miért nem érdemes?
A magyar személyi jövedelme adó rendszere nagyon kedvezményesen adóztatja az ingatlanok értékesítését. Így 5 évvel a beszerzést követően eladott ingatlan után lényegében nem kell fizetni SZJA-t. Ezért, ha feltételezhető, hogy néhány éven belül eladunk egy ingatlant, akkor azt adózás szempontjából nem érdemes vagyonkezelésbe adni.
Ha az ingatlant – lakást, nyaralót, etc. – nem tervezzük eladni és arra azzal számolunk, hogy a család hosszú távon fogja használni, akkor ezt bizalmi vagyonkezelés is biztosíthatjuk.
Mire figyeljünk az adózással kapcsolatban?
A kezelt vagyon adótervezésénél viszont figyelembe kell venni az aktuális SZJA és társasági adó szabályokat is, de az helyi adókötelezettségek vizsgálata sem maradhat el.
Ha az ingatlan hosszú vagy rövidtávú bérbeadással (is) fogjuk hasznosítani, akkor viszont lehet, hogy adózás szempontjából lehet, hogy kedvezőtlenebb helyzetbe kerülünk a vagyonkezelésbe adással.
A vagyonrendelés előtt a helyi adókötelezettségek vizsgálata azért fontos, mert a kezelt vagyon vállalkozó a helyi adókról szóló törvény szerint és így más telek vagy építményadó kötelezettségek vonatkozhatnak rá, mint a magánszemélyekre.
Fontos, hogy megtervezzük – lehetőleg több évre előre – a kezelt vagyon várható bevételeit és megvizsgáljuk az adókedvezmények feltételeit.
A kezelt vagyon társaságiadó mentessége nem alkalmazható, ha nem kizárólag pénzügyi jellegű bevétele van. Az ingatlan hasznosításból vagy értékesítésből származó bevétel pedig nem pénzügyi bevétel…
SZJA szempontjából pedig vizsgálnunk kell azt, hogy az ingatlant tovább használó személyek milyen kapcsolatban vannak a kezelt vagyonnal. Ha kezelt vagyon kedvezményezettjei használhatják az ingatlanokat, akkor javasolt a megállapodni a vagyonkezelővel a használat és a költségek viselésének feltételeiről.
Az SZJA szabályok alapján ugyanis a kedvezményezett által használt, vagyonkezelésbe tartozó ingóságok és ingatlanok kezelésével kapcsoltban elszámolt költségek és ráfordítások a kedvezményezett adóköteles bevételének minősüknek. Az adóbevallási és az adófizetési kötelezettséget viszont a vagyonkezelőnek kell teljesítenie.
Mikor jobb a külön cég az ingatlan befektetések kezelésére?
Gyakori, hogy az ingatlan befektetéseket külön cégbe szervezzük. Ez mindenképpen jó megoldás olyan ingatlanok esetben, amit nem tartunk meg hosszú távon, esetleg bérbeadással hasznosítunk és nem használják a kedvezményezettek.
Az ingatlanokat tulajdonló vállalkozás üzletrészét vagy részvényét vagyonkezelésbe lehet adni, így közvetetten a kezelt vagyon része lesz. Mivel a vállalkozás által fizetett osztalék vagy az eladásából származó árfolyamnyereség is pénzügyi bevétel, a társaságiadó kedvezményt is igénybe lehet venni (ha a többi feltételt is teljesíti a kezelt vagyon).
Akkor érdemes vagy sem?
Erre a kérdésre nem lehet igennel vagy nemmel válaszolni. A bizalmi vagyonkezelés tervezésekor négy fő témát (vagyon, utódlás, adózás, szabályok) kell mélyrehatóan körül járni ahhoz, hogy a családi vagyonkezelési struktúra évtizedekig hatékonyan működhessen.
***